Miete oder Pacht für Geschäftslokale ist seit dem Beginn der Covid-19 Krise ein heiß debattiertes Thema. Hat man als Betreiber eines Einzelhandels die Möglichkeit, Miete oder Pacht teilweise oder zur Gänze nicht zu bezahlen, ohne mit rechtlichen Folgen rechnen zu müssen? Dazu wurden bereits viele verschiede Meinungen geäußert und veröffentlicht. Nun wurde eine deutliche Klarstellung in einem rechtskräftigen Urteil des BG Meidling aus dem Dezember 2020 vorgenommen.

Diese Entscheidung zu GZ 9 C 361/20y stützt sich in erster Linie auf die Regelung des § 1104 ABGB. Diese besagt, dass dann, wenn ein Mietgegenstand aufgrund außerordentlicher Zufälle wie z.B. Seuchen gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, auch kein Miet- oder Pachtzins anfällt. In dieser Entscheidung wird § 1104 ABGB so ausgelegt, dass sowohl Hauptmietzins als auch Betriebskosten für die Zeit der Unbenutzbarkeit nicht bezahlt werden müssen.

Hierbei wird aber sehr genau auf den Vertragszweck geachtet. Wenn dieser im Betreiben eines Geschäftslokals liegt, darf eben keine Geschäftstätigkeit im Geschäftslokal abgewickelt werden. Eine Ausnahme ist aber z.B. eine Lagertätigkeit, die nur dann ins Gewicht fallen würde, wenn sie als eigene Art zu nutzen über die Kernnutzung, also z.B. das Verkaufen von Kleidung in einem Kleidungsgeschäft hinaus geht. Ausgenommen könnte auch die Tätigkeit des Online-Verkaufes sein, wenn das Geschäftslokal dafür genutzt wird.

Auch Fördermaßnahmen und Umsatzersatz-Zahlungen sollten berücksichtigt werden und könnten dazu führen, dass die Reduktion nicht zum Tragen kommt, allenfalls nicht zu 100% sondern nur zum Teil. Das wurde im Urteil zwar angedeutet aber letztlich nicht näher ausgeführt.